Reverzná hypotéka: Výhody, nevýhody a riziká

1. Reverzná hypotéka: Výhody, nevýhody a riziká

Čo je reverzná hypotéka?

Na rozdiel od klasického úveru sa pri reverznej hypotéke peniaze nepožičiavajú na kúpu nehnuteľnosti, ale naopak – nehnuteľnosť slúži ako zábezpeka a banka alebo iná finančná inštitúcia postupne vypláca jej vlastníkovi určitú sumu peňazí. Tento úver sa splatí až po smrti majiteľa alebo pri predaji nehnuteľnosti.

Aký je rozdiel medzi bežnou a reverznou hypotékou?

Hlavným rozdielom medzi týmito dvoma typmi hypoték je spôsob splácania:

• Bežná hypotéka – dlžník si požičia peniaze na kúpu nehnuteľnosti a spláca úver banke v pravidelných mesačných splátkach. Po splatení úveru je nehnuteľnosť úplne jeho.
• Reverzná hypotéka – majiteľ nehnuteľnosti dostáva peniaze od banky (jednorazovo alebo postupne), pričom úver sa spláca až po jeho smrti alebo pri predaji nehnuteľnosti. Po splatení dlhu často neostáva žiadny majetok na dedenie.

Inými slovami - bežná hypotéka je určená na kúpu nehnuteľnosti, zatiaľ čo reverzná hypotéka ju postupne „spotrebúva“.

2. Pre koho je reverzná hypotéka a aké sú jej riziká?

Aké sú výhody reverznej hypotéky?

Hoci reverzná hypotéka prináša určité riziká, pre niektorých seniorov môže byť vhodným riešením. Medzi jej hlavné výhody patria:

• Dodatočný príjem bez nutnosti sťahovania – Seniori môžu naďalej bývať vo svojom dome či byte a zároveň využívať financie na dôstojný život.
• Flexibilné čerpanie peňazí – Výplata môže prebiehať jednorazovo, formou pravidelnej renty alebo ako kombinácia oboch, čo umožňuje prispôsobiť financovanie individuálnym potrebám.
• Nie sú potrebné pravidelné splátky – Na rozdiel od bežnej hypotéky nie je potrebné úver splácať počas života. Splatí sa až po smrti majiteľa predajom nehnuteľnosti alebo vyplatením dedičmi.
• Možnosť doživotného bývania – Vo väčšine modelov reverznej hypotéky si majiteľ zachová právo bývať v nehnuteľnosti až do smrti, bez ohľadu na to, koľko z úveru už vyčerpal.
• Potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti – Ak ceny nehnuteľností v čase rastú, môže sa stať, že aj po splatení úveru zostane určitá hodnota, ktorú môžu zdediť príbuzní.

Pre koho je vhodná?

Reverzná hypotéka môže byť lákavou možnosťou pre seniorov, ktorí:

• vlastnia nehnuteľnosť, ale nemajú dostatočné úspory na dôstojný život,
• nechcú sa sťahovať ani predávať svoj domov,
• nemajú dedičov alebo im neprekáža, že nehnuteľnosť po ich smrti pripadne banke,
• sú v dobrej zdravotnej kondícii a očakávajú dlhší život – čím dlhšie žijú, tým viac peňazí môžu z hypotéky čerpať.

Aké riziká so sebou reverzná hypotéka prináša

Na druhej strane, tento produkt so sebou nesie významné riziká:

• Strata dedičstva – Keďže úver sa splatí predajom nehnuteľnosti, rodina po zosnulom väčšinou nezíska žiadny majetok.
• Náklady a úroky – Úrokové sadzby pri reverznej hypotéke bývajú vyššie než pri bežných úveroch, čo môže výrazne znížiť hodnotu zostávajúceho majetku.
• Obmedzené alternatívy – Ak si senior neskôr rozmyslí, že chce nehnuteľnosť predať alebo odkázať dedičom, môže byť už príliš zadlžený na iné riešenia.
• Riziko dlhšieho života – Ak senior prežije očakávanú dĺžku života a vyčerpá úver skôr, môže sa ocitnúť v situácii, keď už nebude mať ďalší príjem, ale stále bude potrebovať financie na bývanie a starostlivosť.

Príklad z praxe: Ako môže reverzná hypotéka vyzerať?

Pani Anna (75) vlastní byt v hodnote 150 000 € a má nízky dôchodok. Keďže nechce opustiť svoj domov, rozhodne sa pre reverznú hypotéku. Banka jej ponúkne možnosť čerpať 50 % hodnoty bytu, teda 75 000 €.

Banka jej vypláca 500 € mesačne, čo jej výrazne pomôže pokryť výdavky. Po 12 rokoch vyčerpá celú sumu a úroky navyše zvýšia jej dlh na 100 000 €. Po jej smrti musí rodina nehnuteľnosť predať, aby dlh splatila. Ak byt v tom čase stojí 160 000 €, zvyšných 60 000 € môžu dediči získať. Ak však jeho hodnota klesne, môžu o všetko prísť.

Ako je to s reverznou hypotekou vo svete?

Reverzné hypotéky sú v mnohých krajinách bežným finančným nástrojom pre seniorov, ktorí chcú využiť hodnotu svojej nehnuteľnosti na zlepšenie životného štandardu v dôchodku. Pozrime sa na niekoľko príkladov:

Spojené štáty americké

V USA je reverzná hypotéka známa ako Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Tento program je podporovaný federálnou vládou a spravuje ho Federal Housing Administration (FHA). Seniori vo veku 62 rokov a viac môžu prostredníctvom tohto programu získať časť hodnoty svojej nehnuteľnosti vo forme jednorazovej platby, pravidelných mesačných platieb alebo ako úverovú líniu. Splatenie úveru nastáva pri predaji nehnuteľnosti, presťahovaní sa alebo úmrtí dlžníka.

Spojené kráľovstvo

Vo Veľkej Británii sú reverzné hypotéky známe ako Equity Release Schemes. Existujú dva hlavné typy:

1. Lifetime Mortgage: Senior si požičia peniaze zabezpečené proti svojej nehnuteľnosti, pričom vlastníctvo zostáva na jeho mene. Úver a nahromadené úroky sa splatia po jeho smrti alebo pri predaji nehnuteľnosti.
2. Home Reversion Plan: Časť alebo celá nehnuteľnosť sa predá poskytovateľovi výmenou za jednorazovú platbu alebo pravidelný príjem, pričom senior má právo v nej doživotne bývať.

Tieto produkty sú regulované Financial Conduct Authority (FCA), čo poskytuje ochranu spotrebiteľom.

Austrália

V Austrálii sú reverzné hypotéky dostupné pre ľudí vo veku 60 rokov a viac. Podmienky sa líšia v závislosti od poskytovateľa, ale všeobecne platí, že čím je žiadateľ starší, tým vyššie percento hodnoty nehnuteľnosti môže získať. Austrálska vláda poskytuje smernice a informácie pre spotrebiteľov prostredníctvom Australian Securities and Investments Commission (ASIC), aby zabezpečila transparentnosť a férovosť týchto produktov.

Česká republika

V Českej republike je reverzná hypotéka známa ako renta z nemovitosti. Tento produkt je založený na princípe bezúčelového úveru, ktorý je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Úver je splatný až po úmrtí seniora, v prípade odsťahovania sa alebo predaja nehnuteľnosti seniorom. Aktuálna úroková sadzba je 9,5% p.a. a ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) sa pohybuje na úrovni 11%. Celková výška vyplatenej renty sa odvíja od zdravotného stavu klienta a stavu nehnuteľnosti, podľa spoločnosti Finemo.cz sa pohybuje na úrovni 5 až 50% z hodnoty nehnuteľnosti.

employment.gov.sk

Je dôležité poznamenať, že podmienky a dostupnosť reverzných hypoték sa líšia v závislosti od krajiny a poskytovateľa. Pred zvážením tohto finančného produktu je nevyhnutné dôkladne sa oboznámiť s podmienkami a poradiť sa s finančným poradcom.

4. Dostupnosť reverznej hypotéky na Slovensku

V súčasnosti reverzná hypotéka nie je na Slovensku dostupná. Tento finančný produkt nie je upravený v slovenskej legislatíve, a preto ho žiadna z bánk neponúka. (VÚB)

Napriek tomu sa v minulosti objavili diskusie o zavedení reverznej hypotéky aj na Slovensku. V roku 2013 sa verejnosť k tejto myšlienke stavala skôr záporne, no s rastúcim počtom seniorov a zvyšujúcimi sa nákladmi na opatrovanie sa táto téma opäť dostáva do popredia. (Pravda)

Je však potrebné poznamenať, že aj keď legislatívna možnosť reverznej hypotéky na Slovensku neexistuje, neznamená to, že sa takéto praktiky u nás nevyskytujú. Niektorí seniori môžu neformálne uzatvárať dohody o predaji nehnuteľnosti s právom dožitia, čo však môže byť rizikové a bez dostatočnej právnej ochrany. (Hospodárske noviny)

Aké by boli pravdepodobné podmienky na získanie reverznej hypotéky?

Ak by sa reverzná hypotéka v budúcnosti zaviedla na Slovensku, pravdepodobné podmienky by mohli vyzerať nasledovne, podobne ako v zahraničí:

• Veková hranica – seniori nad 55 – 65 rokov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť.
• Výška úveru – závislá od veku klienta a hodnoty nehnuteľnosti, pričom by pravdepodobne nepresiahla 50 – 60 % trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
• Spôsob čerpania – jednorazová suma, pravidelná mesačná renta alebo kombinácia oboch.
• Podmienka trvalého bývania – senior by musel v nehnuteľnosti naďalej bývať.
• Splatenie úveru – po smrti majiteľa alebo pri predaji nehnuteľnosti, pričom dedičia by mali možnosť úver vyplatiť a nehnuteľnosť si ponechať.
• Úrokové sadzby a poplatky – pravdepodobne vyššie ako pri bežných hypotékach vzhľadom na dlhodobú povahu úveru.

5. Aké sú alternatívy k reverznej hypotéke na Slovensku?

Keďže reverzná hypotéka na Slovensku momentálne neexistuje, seniori, ktorí potrebujú dodatočný príjem, majú niekoľko iných možností, ako financovať svoje potreby v dôchodku. Tu sú najlepšie dostupné alternatívy:

5.1. Predaj nehnuteľnosti s právom dožitia

Jedným z najčastejších riešení je predaj nehnuteľnosti s podmienkou doživotného užívania. To znamená, že senior predá svoj byt alebo dom, ale v zmluve je stanovené, že v ňom môže dožiť svoj život bez nutnosti sťahovania.

• Senior získa jednorazovú finančnú injekciu.
• Má garantované bývanie až do konca života.
• Po jeho smrti nehnuteľnosť neprechádza na dedičov.
• Riziko nevýhodných zmlúv – je dôležité konzultovať právnika!

5.2. Spotrebný úver pre dôchodcov

Niektoré banky ponúkajú spotrebné úvery pre seniorov, no podmienky sú prísnejšie ako pri bežných úveroch. Výhodou je, že nehnuteľnosť zostáva v ich vlastníctve, ale splátky môžu byť pre nízky dôchodok problémom.

• Nehnuteľnosť zostáva vo vlastníctve seniora.
• Možnosť menších pôžičiek na konkrétne potreby.
• Vyššie úroky a krátka doba splatnosti.
• Nutnosť splácania, čo môže byť pre seniora finančne náročné.

5.3. Predaj a následný prenájom

Senior môže predať svoju nehnuteľnosť a nasťahovať sa do menšieho nájmu alebo do seniorskej rezidencie. Ak byt predá za dobrú cenu, získané financie môže využiť na dôstojné dožitie.

• Získa hotovosť bez dlhu.
• Možnosť presťahovať sa do dostupnejšieho a bezbariérového bývania.
• Nutnosť opustiť svoj dlhoročný domov.
• Platenie nájmu môže dlhodobo spotrebovať získané peniaze.

5.4. Doživotná renta

Na Slovensku existujú aj súkromné spoločnosti, ktoré ponúkajú možnosť uzatvorenia zmluvy o doživotnej rente. Senior prepíše svoj byt na spoločnosť, ktorá mu vypláca doživotný mesačný príjem.

• Pravidelný príjem až do smrti.
• Možnosť doživotného bývania v nehnuteľnosti.
• Riziko neserióznych spoločností – potrebná právna opatrnosť!
• Nižšie sumy v porovnaní s predajom nehnuteľnosti.

5.5. Prenájom časti nehnuteľnosti

Ak senior vlastní väčší byt alebo dom, môže si prenajať jednu izbu a získať pravidelný pasívny príjem. Táto možnosť je však vhodná iba pre tých, ktorí sú ochotní bývať s nájomníkom.

• Pravidelný mesačný príjem.
• Nehnuteľnosť zostáva vo vlastníctve seniora.
• Nájomníci môžu byť nespoľahliví.
• Potreba pravidelnej starostlivosti o prenajatý priestor.

6. Záverečné odporúčania: Ako sa rozhodnúť správne?

Každá z alternatív k reverznej hypotéke má svoje výhody aj nevýhody. Rozhodovanie závisí od mnohých faktorov – od zdravotného stavu, rodinnej situácie až po konkrétne finančné potreby.

Dôležité je zvážiť nielen krátkodobé riešenie, ale aj dlhodobý vplyv na životnú úroveň a zabezpečenie v starobe. Napríklad, ak je cieľom zachovať nehnuteľnosť pre dedičov, niektoré možnosti môžu byť výhodnejšie ako iné. Naopak, ak je prioritou čo najvyšší okamžitý príjem, môžu existovať efektívnejšie cesty, ako využiť hodnotu majetku.

Vzhľadom na komplexnosť tejto témy a možné právne či finančné riziká je rozumné poradiť sa so skúseným finančným sprostredkovateľom, ktorý dokáže posúdiť individuálnu situáciu a navrhnúť riešenie na mieru. Odborník pomôže vyhodnotiť všetky dostupné možnosti a vybrať takú cestu, ktorá bude nielen výhodná, ale aj bezpečná.

V spoločnosti myLife dbáme vždy na riešenia šité priamo na mieru, tak aby ste boli maximálne spokojní. Využívame na to širokú sieť partnerov z celého finančného trhu a pre obzvlášť unikátne riešenia máme v rukáve aj exkluzívne spolupráce, vďaka ktorým získate to najlepšie, čo vám trh môže ponúknuť.